김연주세무사의 재발견

1. 도입배경

1975년 소득세제를 시행하면서 부동산에 대한 정책기능을 강화하고 자산소득에 대한 과세를 합리화하기 위하여 기존의 부동산투기 억제세를 발전시켜 도입된 양도소득세는 그동안 많은 개정을 거쳐 합리적인 과세체계를 갖추었으나, 납세의무를 확정시키는 방법에 있어서는 1999년까지 과세표준과 세액을 정부가 결정하는 정부부과제도를 채택하여 왔습니다.
이러한 정부부과제도는 양도소득세의 과세표준과 세액을 정부가 조사하여 결정함에 따라 연평균 145만건에 달하는 과세자료 처리에 많은 행정력과 비용이 소요될 뿐만 아니라, 조사결정에 따른 세무간섭과 부과과정의 복잡한 행정절차에 기인한 지연과세 등으로 납세자 등 이해관계인으로부터 끊임없는 민원이 제기되었고, 법인세, 부가가치세, 종합소득세 등 대부분의 중요세목이 이미 신고납세제를 채택하여 효율적인 세원관리를 하는 것과는 대조적으로 양도소득세는 정부부과제도를 계속 유지함으로서 조세행정측면에서도 비효율적이라는 지적이 있어 왔습니다.
이에, 이러한 양도소득세의 정부부과 결정방법의 비효율성을 개선하고, 선진 서비스 세정을 지향하기 위하여 2000년부터 납세자가 양도신고와 함께 자진 납부하면 별도의 확정절차를 거치지 아니하더라도 납세의무가 조기 종결토록 하는 신고납세제로 전환하게 되었습니다.

2. 개선내용

제도적인 측면
- 납세자가 과세표준과 세액을 신고함으로서 납세의무가 확정됩니다.
- 성실한 신고 납부가 이루어지도록 가산세율 적용에 차등(일률적으로 미납세액에 10%를 적용하던 것
  을 미납일수에 따라 1일 0.05%를 적용하도록 함)을 두게 되었습니다.
- 납세자가 양도소득세 과세표준을 실지거래가액으로 신고하는 경우, 담합에 의하여 실지거래가액을 허위로 신고하는 것을 방지하기 위하여 매매사례가액, 감정가액, 기준시가 등에 의한 추계경정이 가능하도록 했습니다.
- 고급주택 판정기준을 실지거래가액으로 전환하고 양도신고시 확인한 가액을 양수자의 취득가액으로 간주하도록 했습니다.

행정적인 측면
- 국세청에서는 신고서 접수와 동시에 신고내용의 적정여부를 즉시 검토하여 추가 고지할 세액 등을
  예정신고 기한내에 안내하여 신고단계에서 납세의무가 종결되도록 하였습니다.
* 단, 실지거래가액에 의한 신고자는 전산성실도 분석에 의하여 추후 불성실신고혐의자만 조사 경정하
  도록 하였습니다.
- 국세청에서는 신고내용과 등기신청서부본 등 원시입력자료를 전산대사한 후 과세실익이 있는 자료 만 최소한으로 출력하여 결정합니다. 따라서 불필요한 세무간섭을 줄이고 납세자와의 접촉을 차단하여 세무부조리를 근본적으로 예방할 것으로 기대됩니다.
 
토지와 건물을 양도하였을 경우 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세와 주민세가 부과됩니다.

토지등의 양도소득세는 2년이상 보유시 다음과 같이 누진세율이 적용됩니다.

과세표준  세율
 
1천만원 이하  9%  
1천만원초과 4천만원이하  18%  
4천만원초과 8천만원이하  27%  
8천만원 초과  36% 

* 적용례 : 과세표준이 3천만원인 경우 산출세액 : 1천만원x9%+1천만원 초과 4천만원 이하 금액(2천만원)x18%=450만원

 1년미만 보유자산은 과세표준에 50%의 단일세율을 부과합니다. 1년-2년미만 보유시 세율은 40%이며, 1세대 2주택자의 양도주택은 50%, 1세대 3주택 이상자의 양도주택 및 부재지주의 농지. 임야. 나대지등 비사업용 토지는 60%의 세율이 일정한 경우를 제외하고 적용됩니다.

 주민세는 시·군·구에서 과세하는 지방세로서 양도소득세액의 10%입니다.

관련법규
∙ 소득세법 제104조
∙ 지방세법 제173조 제2항
 
첫째로, 양도차익 계산방법을 설명드리면,

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비  

양도가액과 취득가액은 실지거래가액에 의하여 결정합니다. 종전에는 정부에서 고시한 기준시가에 의해 결정하였으나 2007년부터 모든 부동산 양도에 대해 실지 거래가액에 의하여 결정합니다.

필요경비는 당초 주택구입시 납부한 취득세, 등록세 및 설비비. 개량비등 실질적으로 소요된 금액을 의미하며, 이를 양도가액에서 공제합니다.
둘째로, 양도차익 계산후 과세표준 계산과정을 보면,

양도소득(과세표준) = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 양도소득기본공제
 

장기보유특별공제는 오랫동안 보유한 양도자산의 양도차익에서 일정율을 공제하는 것으로 3년 보유시 양도차익의 10%, 4년이상 보유시 보유한 햇수에 3%를 곱한 만큼 공제받을 수 있습니다. 이에따라 10년 보유시 양도차익의 30%를 공제받을 수 있습니다. 다만, 1세대 2주택 이상자의 양도주택과 부재지주 농지 및 임야등 비사업용 토지는 이러한 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다

양도소득기본공제는 거주자·비거주자 구별없이 250만원을 공제합니다.
셋째로, 납부할 세금은 과세표준에 세율을 곱하면 산출세액이 되며, 부동산을 양도한 자가 양도일(통상 잔금 수령일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 양도소득세를 신고 납부하면 양도소득세의 10%를 공제받을 수 있습니다.

산출세액 = 과세표준 × 세율  

예를 들어 산출세액이 100만원이라면,

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이내 신고 : 90만원 (예정신고납부공제 10%)

양도한 날이 속하는 연도의 다음 연도 5월말까지 신고 : 100만원
(관련법규)

소득세법 제92조, 제96조, 제105조, 제110조 및 제115조
 

출처 : 다음카페 토지사랑모임